พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

          สาระสำคัญ

หมวด 3 ขนาดและเนื้อที่ดินที่ทำการจัดสรร

          ขนาดของที่ดินจัดสรร

  • พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ได้แก่ ที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อย เพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
  • ขนาดกลาง ได้แก่ ที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อย เพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 100-499 แปลง หรือเนื้อที่ 19-100 ไร่
  • ขนาดเล็ก ได้แก่ ที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 10-99 หรือเนื้อที่ต่ำกว่า 19 ไร่

 

          ในการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายเฉพาะที่ดิน ที่ดินแปลงย่อย จะต้องมีขนาดความกว้างของหน้าแปลงที่ติดถนน ไม่ต่ำกว่า 12 เมตร และมีความยาวไม่ต่ำกว่า 20.00 เมตร หากรูปที่ดินแปลงย่อยไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อ ที่ไม่ต่ำกว่า 80 ตารางวา

          ในการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคาร ที่ดินแปลงย่อย จะต้องมีขนาดและเนื้อที่ของที่ดิน แยกเป็นประเภท ดังนี้

  • บ้านเดี่ยว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้าง และความยาวไม่ต่ำกว่า 10.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา หากความกว้างหรือความยาวไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา ตัวอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร
  • บ้านแฝด ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ตัวอาคารด้านที่ไม่ติดกันต้องห่างจากเขตที่ดินด้านละไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร
  • บ้านแถว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา ตัวอาคารด้านหน้าและด้านหลังต้องห่างจากเขตที่ดินไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดิน ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
  • อาคารพาณิชย์ ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16ตารางวา ตัวอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินด้านหลังไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดินให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

หมวด 4 ระบบและมาตรฐานของถนนและทางเท้า

          ด้านหน้าของที่ดินแต่ละแปรง ต้องมีความกว้างของหน้าที่ดินที่ติดถนนสำหรับใช้เป็นทางเข้าออกสู่อาคารไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร

          ขนาดความกว้างของถนน (ผิวจราจรและทางเท้า) เป็นดังนี้

          ถนนเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อย ไม่เกิน 100 แปลง หรือไม่เกิน 20 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 6.00 เมตร และจัดทำทางเท้ายกระดับ ด้านที่ปักเสาไฟฟ้า ให้มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 1.15 เมตร

          ถนนเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อย ไม่เกิน 300 แปลง หรือไม่เกิน 50 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 9.00 เมตร และทางเท้าข้างละ 1.50 เมตร

          ถนนเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 300 แปลง ขึ้นไป หรือมากกว่า 50 ไร่ ขึ้นไป ต้องมีความกว้างของเขต ทางไม่ต่ำกว่า 16.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 12.00 เมตร และ ทางเท้าข้างละ 2.00 เมตร

          ถนนเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยประเภทที่ประกอบการอุตสาหกรรมทุกขนาด ต้องมีความกว้างของเขตทาง ไม่ต่ำกว่า 16.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 12.00 เมตร และทางเท้าข้างละ 2.00 เมตร และมีรัศมีการเลี้ยวโค้งที่ทางเลี้ยวหรือทางแยกไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร

          ถนนแต่ละสายให้มีความยาวจาก ทางแยกหนึ่งถึงอีกทางแยกหนึ่ง ไม่เกิน 300 เมตร และไม่ควรให้เป็นแนวตรงยาวเกินกว่า 600 เมตร ถนนที่เป็นถนนปลายตัน ต้องจัดให้มีที่กลับรถทุกระยะ 100 ให้จัดให้มีที่จอดรถระหว่างผิวจราจรกับทางเท้า กว้าง 2.50 เมตร ในบริเวณต่อไปนี้

  • ตลอดความยาวด้านหน้าที่ดินแปลงย่อยประเภทอาคารพาณิชย์
  • ตลอดความยาวทุกด้านที่ติดถนนของที่ดินแปลงใหญ่
  • ตลอดความยาว 2 ฝั่งถนน เป็นระยะทางข้างละ 50.00 เมตร นับจากปากทางเข้าออกของโครงการที่บรรจบ กับทางหลวงแผ่นดินหรือทางหลวงท้องถิ่นที่มีความกว้างของเขตทาง ตั้งแต่ 30.00 เมตร ขึ้นไป

          ถนนสายประธานหรือสายหลักที่รับปริมาณการจราจรมากต้องมีความลาดชัน และทางเลี้ยวของผิวการจราจร ที่สะดวกต่อการขับขี่ยวดยานอย่างปลอดภัย โดยความลาดชันของผิวจราจรทุกจุดต้อง ไม่เกิน 7 ส่วน ต่อทางราบ 100 ส่วน ทางเลี้ยวหรือทางบรรจบต้องไม่เป็นมุมแหลมเล็กกว่า 60 องศา และในกรณี ทางเลี้ยวที่ห่างกันน้อยกว่า 37 เมตร ต้องเป็นมุมป้านไม่เล็กกว่า 120 องศา

          ปากทางของถนนที่มีเขตทางต่ำกว่า 12.00 เมตร จะต้องปาดมุมถนนให้กว้างขึ้นอีกไม่ต่ำกว่าด้านละ 1.00 เมตร ถ้าปากทางถนนดังกล่าวเป็นมุมเล็กกว่า 90 องศา จะต้องปาดมุมให้กว้างขึ้นอีกตามความเหมาะสม

          ถนนที่ตัดผ่านลำรางสาธารณประโยชน์ ซึ่งกว้างเกินกว่า 3.00 เมตร จะต้องทำเป็นสะพาน ถ้าลำรางสาธารณะ ประโยชน์กว้างต่ำกว่า 3.00 เมตร จะจัดทำเป็นสะพานหรือสะพานท่อ หรือใช้ท่อลอดโดยมีขนาด เส้นผ่านศูนย์ กลางไม่ต่ำกว่า 100 เซนติเมตร และหลังท่อลึกจากผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 80 เซนติเมตร ที่กลับรถต้องจัดให้เป็นไปตามมาตรฐาน ต่อไปนี้

          กรณีที่เป็นวงเวียน ต้องมีรัศมีความโค้งวัดถึงกึ่งกลางถนนไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร และผิวจราจรกว้าง ไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร

  • กรณีเป็นรูปตัว (T) ต้องมีความยาวสุทธิของไหล่ตัวที ด้านละไม่ต่ำกว่า 5.00 เมตร ทั้ง 2 ด้าน และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร
  • กรณีที่เป็นรูปตัว (L) ต้องมีความยาวสุทธิของขาแต่ละด้านไม่ตำกว่า 5.00 เมตร และผิวจราจรกว้าง ไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร
  • กรณีเป็นรูปตัว (Y) ต้องมีความยาวสุทธิของแขนตัววาย ด้านละไม่ต่ำกว่า 5.00 เมตร ผิวจราจรกว้าง ไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร มุมตัววายต้องไม่เล็กกว่า 120 องศา

หมวด 5 ระบบการระบายน้ำ

          ระบบการระบายน้ำ ต้องสามารถรองรับปริมาณน้ำที่เกิดขึ้นตามเกณฑ์ต่อไปนี้

  • ปริมาณน้ำฝน ใช้เกณฑ์ปริมาณฝนตกในรอบ 5 ปี หรือนานกว่าของท้องที่นั้น และสัมประสิทธิ์การไหลนอง ของน้ำฝนเฉลี่ยที่ดินแปลงย่อยต้องมีค่าไม่ต่ำกว่า 0.6
  • ปริมาณน้ำเสีย ใช้เกณฑ์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 95 ของน้ำใช้แต่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อครัวเรือน ต่อวัน
  • ปริมาณน้ำไหลซึมเข้าระบบท่อระบายน้ำต่อวันต้องไม่ต่ำกว่า 20 ลูกบาศก์เมตร ต่อความยาวท่อระบาย ท่อระบายน้ำ 1 กิโลเมตร

          จัดทำแผนผัง ระบบการระบายน้ำ และการจัดทำรายการคำนวณทางวิชาการ ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

          ท่อระบายน้ำขนาดเล็กที่สุดที่อนุญาตให้ใช้ได้ต้องมีขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางภายในไม่ต่ำกว่า 40เซนติเมตร ในกรณีระบบระบายน้ำเสียแยกจากระบบระบายน้ำฝนอนุญาตให้ใช้ท่อระบายน้ำที่มีขนาดเส้นผ่านศูนย์กลาง ภายในไม่ต่ำกว่า 40 เซนติเมตร ได้ และท่อระบายน้ำทั้งหมดต้องเป็นวัสดุที่ทนทานต่อความเน่าเสียได้ โดยไม่ผุกร่อนหรือสลายตัว และต้องรับน้ำหนักกดจากพื้นที่ด้านบนได้โดยไม่เสียหาย

          ระดับความเอียงลาดของท่อระบายน้ำ ขนาดเส้นผ่านศูนย์กลาง 40 เซนติเมตร ต้องไม่ต่ำกว่า 1:500 และของ ท่อระบายน้ำที่มีขนาดใหญ่กว่าต้องไม่เกินกว่า 1:1000 ระดับความเอียงลาดนี้ ต้องต่อเนื่องกัน ไปตลอดทั้ง ระบบการระบายน้ำ

          เครื่องสูบน้ำเสียจะเป็นแบบจุ่มแช่ในบ่อพักน้ำเสียหรือนอกบ่อพักน้ำเสียก็ได้ การสูบน้ำต้องให้ระดับหยุด สูบน้ำ อยู่ต่ำกว่าระดับท้องท่อระบายน้ำเข้า และให้ระดับเริ่มสูบน้ำอยู่สูงกว่าระดับหยุดสูบน้ำไม่ต่ำกว่า 1.00 เมตร ปริมาตรน้ำเสียระหว่างระดับสูบน้ำในบ่อพักน้ำเสียต้องไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ส่วน ของปริมาณ น้ำเสียรวมทั้ง โครงการ

          บ่อพักท่อระบายน้ำต้องจัดให้มีประจำทุกที่ดินแปลงย่อยประเภทบ้านเดี่ยว และให้ใช้บ่อหนึ่งต่อสอง แปลงได้เฉพาะที่ดินแปลงย่อยที่เป็นประเภทบ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ แต่ทั้งนี้ต้อง แยกท่อระบายน้ำเข้าบ่อพักออกจากกัน

          ในกรณีแยกระบบระบายน้ำเสียออกจากระบบระบายน้ำฝนให้แสดงแบบรายละเอียดของทั้งสองระบบแยกจากกันโดยต้องมี รายละเอียดต่าง ๆ ตามข้อต้นทั้งหมด รวมทั้งรายละเอียดของทุกจุดที่มีการตัดผ่าน หรือบรรจบกันของระบบทั้งสองด้วย

หมวด 6 ระบบการบำบัดน้ำเสีย

          น้ำที่ผ่านการใช้มาแล้วจากอาคารบ้านเรือน ร้านค้า หรือสถานประกอบการทุกหลัง ทุกแห่ง ในบริเวณการจัดสรรที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นน้ำจากอ่างน้ำ ที่ซักล้าง ห้องน้ำ ครัว หรือส้วม จะถือเป็นน้ำเสียที่จะต้องได้รับการบำบัด ให้มีคุณสมบัติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานน้ำทิ้งของสำนักงานคณะกรรมการ สิ่งแวดล้อมแห่งชาติ หรือกฎหมายอื่นที่ใช้บังคับในท้องถิ่นนั้น เสียก่อน จึงจะระบายสู่แหล่งน้ำรับน้ำทิ้งได้

          ระบบการระบายน้ำเสีย จะเป็นประเภทระบบบำบัดอิสระเฉพาะแต่ละที่ดินแปลงย่อย หรือประเภทระบบบำบัดกลาง ที่รวมน้ำเสียมาบำบัดเป็นจุดเดียว หรือหลายจุดก็ได้ และแต่ละระบบเหล่านั้น จะใช้วิธีหรือขบวนการบำบัดแบบใด วิธีใด ให้แสดงให้ปรากฏในแผนผัง และรายการคำนวณทางวิชาการที่ตรวจรับรองจากวิศวกรที่ได้รับใบอนุญาต การประกอบวิชาชีพ

          เงื่อนไขต่อไปนี้ เป็นข้อกำหนดที่ให้ถือปฏิบัติในการจัดทำแผนผังระบบการบำบัดน้ำเสีย และการจัดทำรายการ คำนวณทางวิชาการ

  • ปริมาณน้ำเสียจากแต่ละหน่วยอาคาร ใช้เกณฑ์ร้อยละ 95 ของน้ำใช้ แต่ต้องไม่น้อยกว่า 1,000 ลิตร ต่อครัวเรือน ต่อวัน
  • ปริมาณความสกปรกเป็นค่า BOD ไม่น้อยกว่า 150 มิลลิกรัม ต่อลิตร
  • ระบบบำบัดน้ำเสียทุกประเภท ต้องมีปริมาตรของระบบเพียงพอที่จะรองรับปริมาณน้ำเสีย จากทุกหน่วย รวมกันได้ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 วัน
  • ระบบการบำบัดน้ำเสียประเภทระบบอิสระให้ใช้สำหรับบำบัดน้ำเสียประจำแต่ละหน่วยอาคารเท่านั้น ปริมาตรของ ระบบต้องเป็นไปตามเกณฑ์กำหนด และให้มีสัดส่วนโดยประมาณของระบบ ดังนี้

          1. ระบบชนิดเติมอากาศ จะต้องมีปริมาตรของส่วนที่เติมอากาศไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของปริมาตรรวมของ ระบบ และอัตราการเติมอากาศต้องไม่น้อยกว่า 40 ลิตรต่อนาที สำหรับคนไม่เกิน 5 คน ปริมาตรรวมของ ระบบเฉลี่ย แล้วต้องไม่น้อยกว่า 200 ลิตรต่อคน

          2. ระบบชนิดไม่เติมอากาศ จะต้องมีปริมาตรของส่วนที่บรรจุด้วยวัสดุกรองไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของปริมาตรรวมของระบบ ส่วนปริมาตรรวมของระบบเฉลี่ยแล้วต้องไม่น้อยกว่า 30 ลิตรต่อคน

  • ระบบการบำบัดน้ำเสียประเภทระบบกลางที่รวม รับน้ำเสียมาบำบัดจากที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 2 แปลงขึ้นไป จะต้องจัดไว้ในพื้นที่เฉพาะแยกต่างหาก โดยมีเนื้อที่เพียงพอที่จะตั้งบ่อพักน้ำเสีย และบ่อเครื่องสูบน้ำ (ถ้ามี) บ่อบำบัดน้ำเสีย และบ่อพักน้ำทิ้งต้องให้มีสัดส่วนโดยประมาณของระบบ ดังนี้

          - ระบบชนิดบ่อผึ่ง จะต้องมีความลึกของระดับน้ำเสียในส่วนบ่อบำบัดน้ำเสีย ระหว่าง 1.20 เมตร ถึง 1.50 เมตร ใต้ระดับท้องท่อระบายน้ำเข้าหรือระดับสันฝายแบ่งน้ำกับบ่อพักน้ำทิ้ง บ่อพักน้ำทิ้ง จะต้องมีสัดส่วนไม่ใหญ่เกิน กว่า 1 ใน 3 ส่วนของบ่อบำบัดน้ำเสีย และทั้งสองส่วนต้องรับปริมาณ น้ำรวมกันได้ไม่น้อยกว่าเกณฑ์กำหนด ระบบบำบัดชนิดบ่อผึ่งต้องมีการเติมอากาศในส่วนบ่อบำบัดน้ำเสียด้วยเครื่องเติมอากาศซึ่งมีกำลัง รวมกัน ไม่น้อยกว่า 5 แรงม้า และติดตั้งอยู่ในจุดที่สามารถกระจายการเติมอากาศได้ทั่วทั้งบ่อบำบัด

          - ระบบชนิดถังปิด จะต้องเป็นระบบชนิดผสมระหว่างชนิดไม่เติมอากาศ และชนิดเติมอากาศอยู่ด้วยกัน โดยน้ำเสียจะผ่านวัสดุกรองในส่วนไม่เติมอากาศไปสู่ส่วนเติมอากาศ หรือส่วนดักกลิ่นก่อนกลายเป็นน้ำทิ้ง ส่วนบำบัดที่บรรจุวัสดุกรองมีปริมาตรไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 และส่วนเติมอากาศต้องมีปริมาตรไม่น้อยกว่า ร้อยละ 15 ของปริมาตรรวมของระบบ

หมวด 10 สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่จำเป็น

          ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดและปรับปรุงพื้นที่ เพื่อใช้เป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ ดังนี้

          ผู้จัดสรรต้องกันพื้นที่ และจัดทำสนามกีฬาหรือสวนสาธารณะสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ จำนวน 1 แห่ง โดยคำนวณจากร้อยละ 5 ของพื้นที่จัดจำหน่าย

          การกันพื้นที่และจัดทำสนามกีฬา และสวนสาธารณะ จะต้องอยู่บริเวณพื้นที่อันเป็นจุดศูนย์กลางของที่ดินจัดสรร ทั้งจะต้องมีขนาดและรูปแปลงที่เหมาะสม สะดวกแก่การใช้สอย และไม่อนุญาตให้แบ่งแยกออกเป็น แปลง ย่อยหลายแห่ง เว้นแต่เป็นการกันพื้นที่แต่ละแห่งไว้เกินกว่า 3 ไร่

          กรณีเป็นการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่จำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ ผู้จัดสรรจะต้องกันพื้นที่ไว้เป็นที่ตั้งโรงเรียนอนุบาล จำนวน 1 แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 200 ตารางวา และ ต้อง จัดให้มีพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุก ๆ 500 แปลง หรือทุก ๆ 100 ไร่ ในกรณีที่ไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียน อนุบาล ตาม ระเบียบกระทรวงศึกษาธิการว่าด้วยการกำหนดมาตรฐาน โรงเรียนอนุบาลเอกชนได้ ให้ใช้ พื้นที่ดังกล่าวจัด ทำบริการ สาธารณะ ประจำหมู่บ้านจัดสรรแทน

          ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องจัดการให้พื้นที่บริเวณโครงการจัดสรรที่ดินปราศจากขยะมูลฝอย โดยแสดงรายละเอียดการ ดำเนิน การจัดเก็บและทำลายขยะ เสนอคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน พิจารณาตามความเหมาะสม

          หมายเหตุ วัตถุประสงค์ของการทำ Web Site นี้เพื่อเผยแพร่ ความรู้ในแง่ของ เทศบัญญัติ กฎกระทรวง โดยนำเสนอในรูปแบบที่เข้าใจง่าย มองให้เห็นภาพรวม ซึ่งอาจจะไม่ใช่ภาษาทางกฎหมายและไม่สามารถลงลึกในรายละเอียดทั้งหมด ดังนั้นการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ และหมิ่นเหม่ในด้านการตีความควรจะต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญนั้น ๆ

ที่มา : http://www.thaiengineering.com